巧妍度假旅馆

从新西兰的一块地开始经历疯狂。。

来源:GlobalMacroHedge    发布时间:2018-11-06 11:42:54

        查尔斯·P·金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中写道:“泡沫可以不太严格地定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。”

       似乎人性创造的这个世界,到最后所有的人都偏爱房子和土地一样,每一轮经济增长的循环末期,一定会出现经济增速和房地产增速的劈叉,我们也一定会看到许多唱空房地产的人,也一定会看到许多英勇无敌继续杀入房地产市场的人,房地产到底是不是泡沫的争论会讨论许久,然后房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。。。然后就和一切投机过度的结果一样,一场洗礼洗刷一代人,然后换一批再来过。。。周而复始。。只要人性仍然存在,贪婪和欲望永远会驱动同样的游戏周而复始的上演,不仅仅是在房子上,在任何的投机领域,其最终的过程和结果都具有其高度的相似。


前面总结过一些金融领域的投机过度带来的泡沫周而复始的总结

点击链接查看:


今天的日记,就从一块新西兰的土地谈起:这几年没少往新西兰跑,原本当年因为矿业繁荣消退去澳洲调研的行程,误打误撞命运的安排顺道跑去了新西兰了一趟,也因为这样的命运安排,误打误撞的经历了新西兰产业链转型的第一阶段,那几年调研新西兰的主要关注点集中在了乳制品行业上,但同样也注意到了一切繁荣中必然会推动的最反应人性的领域-房地产。

       其实本来是只想给自己以后找块养老的地方,闲来在南岛游玩,深深的爱上了南岛的纯天然,太美丽了,于是乎纯粹出于自己的喜好,在南岛最著名的两个地方瓦纳卡和皇后镇分别购置了一些土地和庄园,当时并没有想去参与已经知道狂热的新西兰的房地产市场,如果当时有投机的想法,那么那个时候一定会听从朋友的建议直接拿钱杀入奥克兰的房地产市场去搏杀了,那才是投机者的乐园,不信看看奥克兰的房价上涨是个什么同比,就清楚了,每年10%以上的同比增速,2012年以前奥克兰的房子用了20年涨了32万纽元,而2012-2016年的不到4年里,奥克兰的房价平均价格已经涨了40万纽元,不到4年涨幅绝对值超过了过去20年的涨幅,当然很多人会找到很多奥克兰房子短缺的理由,我只想说,对于一个常年在“商品”圈子里混的人来说,短缺永远都是相对的,涨的时候永远都缺货,跌的时候你会发现犄角旮旯里的货物都出来了,这就是投机度这就是杠杆这就是自我实现自我循环的游戏。


       皇后镇和瓦纳卡是什么地方,南岛的重“村”,整个新西兰人口只有25%在南岛,而皇后镇常驻人口只有不到3万人,瓦纳卡常驻人口只有不到8000人,是个旅游的好地方,但规模确实太小了,如果不是喜欢安静的人,估计没谁会在这个地方呆的住的,这样的地方理论上应该房地产市场非常平稳,房价和通胀水平之间本不应该出现太大的偏离。


       2015年我在
瓦纳卡湖边看上了一块待建土地,面积不大500平米左右,可以建一个独栋的House,地理位置紧邻着漂亮的孤独的树,步行穿过巨树公园到此,只需要3分钟,就两条主街的小村,我想就不需要向中国介绍房地产那样去写什么到超市到学校什么的了,因为大超市就一个。。


图:瓦纳卡孤独的树

这块地当时买下来,杂七杂八花了27.6万纽元,也简单,一直也没有得空去给自己建设一个修养的心灵避风港,后来陆陆续续在更大点的皇后镇买了一些带房子的土地,由于南岛重要的机场只有一个,就在皇后镇,比起瓦娜卡来确实是方便一些,虽然开车从皇后镇到瓦纳卡只需要不到40分钟,但如果真的从生活角度来说,皇后镇还是相对更为方便的。

卖我瓦纳卡湖边这块建设地的是一个瓦纳卡当地人叫邓肯,他和她老婆竟然都是全职房地产经纪人,有两个孩子都不大,7,8岁这样,人确实也很好,我在南岛的很多事情也都是他再帮忙,到了今年5月底的时候,我原本想找邓肯打听一下现在新西兰房地产市场的情况,聊着聊着,他提了一嘴,说这块地有人想买,他可以负责给卖出去。

       我原本也没太在意,后来想了想以后主要都住皇后镇了,这块地如果没有什么用,可以卖了,至于能赚还是能赔,完全没有预期,于是就给邓肯发了个邮件,全权委托他和律师去处理这件事情。


       当然最出乎意料的就是这块在我名下不到一年的土地,邓肯不到两天就回复,36.1万净价成交了,8.5万NZD的利润,30%的涨幅恐怕才是最让我惊讶的,根本没有想到一个偏离奥克兰遥远的南岛区区只有8000人的小村。。一块地的涨幅惊人达到了一年30%的涨幅,计算了一下人民币,除了惊讶以外更是陷入了深思中。。。


       人民币从一年前到现在4.24到现在的4.72,纽元兑人民币升值了11%,换句话说,当年这块地117万人民币,一年后现在邓肯帮我卖掉后拿到手换成人民币是170万,利润率竟然高达45%。。。。

除了觉得幸运以外,沉思一下,这是瓦纳卡,这还不是奥克兰,如果说瓦纳卡是幸运的误打误撞的话,那么这些年疯狂上涨的奥克兰房价呢?


       全球租金和收入对房价的比,这是德银的经济学家们做的一个对比,由此得出的全球偏离最大的房地产市场,新西兰排到了第三位。。。。而奥克兰的房地产就不需要多说了,之前的日记已经写的很清楚:


新西兰最大的两家银行已经开始实施新的限制海外购房者。Westpac 在一份声明中表示,它将不再借钱给非居民借款人与海外收入,而最大允许贷款价值比新西兰公民和永久居民与境外收入将从70%减少到85%。

市场里仍然充斥着有看涨也有看跌的人,对于当下的新西兰经济来说,一条乳制品的腿已经掉了,如果房地产最终真是一场春风一场梦,大量加杠杆无法支持的偏执都是寄希望于不断上涨的房价,如同中国大批股民们住4000点刚开始,6000点不是梦的疯狂中的偏执一样,新西兰的经济结构空间很小,这样的破裂一旦开始,大量流入新西兰的资本也会随着泡沫破裂而撤离,负循环将会对新西兰这样小的经济体来说是致命的打击。

新西兰的政要和央行们难道没有意识到问题的严重性么?咳咳。。你觉得当年格林斯潘和白宫们意识到房地产会出事么?你觉得当年日本对于资产泡沫没有意识到么?

市场里一定有一些先知先觉的人,就如同大空头里面的三个主要角色一样,他们在泡沫中只是更加的理性一些,做了一些大多数人不会做的事情。。




资本账户疯狂的资本流入,推升一切能够推升的资产,用尽量少的时间以钱生钱,是只为追求高回报而在市场上迅速流动的短期投机性资金。。。来推升看起来的繁荣,去的时候也会留下一地鸡毛。。。

    转载请标明出处,来源微信公众账号:


付鹏的财经世界之全球宏观策略对冲”,ID: GlobalMacroHedge  。